「不動産売却豆知識」の記事一覧（4件）
カテゴリ：不動産売却豆知識 / 投稿日付：2020/09/23 00:00
皆さん、こんにちは！matrixの田中です。今回は土地取引の落とし穴、
地中残存物、地中埋設物のお話です。
よく、「古家付き土地」って聞かれたり、見られたりしたことありますよね。
そうなんです。その、古家付き土地を購入して、解体工事をして、
やっとの思いで新築の家が建つと思って建築がスタートするその時に、
解体工事会社から電話がかかってきて、
「現地を見に来てください」と言われれば、
まず、写真の様に地中からコンクリートガラや、旧家屋の基礎や、
巨大工場の地盤改良跡、ときには自転車・冷蔵庫まで出てくる事があります。
慌てふためきますよね！もう頭の中真っ白！
契約時の細かい字で書かれている、
売主の契約不適合条項にある内容が重要になってきます。
売主が宅建業者の場合は、買主が、売主に対し、
引渡完了日から2年以内に契約不適合の旨の通知をしないときは、
売主は、買主に対し、責任は負いません。と書かれています。
ここで、重要なのは引渡しから2年以内は、責任を負いますが、
2年を超過した場合は責任を、負いませんという事です。
2年も放置しないよ！って声が聞こえてきそうなので、ここらへんに。。
でも、2年ですから気を付けてくださいね！
【売主が個人で、契約不適合に関する申し出が、3ヵ月以内の時は要注意です】
第1項：売主は、買主に対し、
引渡された土地が品質に関して契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」といいます。）
であるときは、引渡完了日から3ヶ月以内に通知を受けたものにかぎり、
契約不適合責任を負います。
売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の契約不適合を知らなくても、
本条の責任を負いますが、
買主が本契約締結時に第1項の契約不適合を知っていたときは、
売主は本条の責任を負いません。
読んでどう思いましたか？買主が知っていたら責任を負わないと書かれています。
※昔は、井戸水を使ってたんだよ！
※ちょっとぐらいコンクリート片があるかもしれないな！
なんて、説明があれば、買っちゃいますよね。。。。
でも、いざ地中埋設物が出てきたら、多額な費用がかかる上に、
相当な時間を要して相手方と協議し処理する事になりますよね。
せっかくの新築計画が台無しです、しかも、揉めたりするの誰でも嫌ですよね(;・∀・)
また、産業廃棄物や腐敗土や「ノロ」と言って、
長年かけて鉄分と油分と改良剤を含んだカチカチのコンクリートの様な、
かたまりまで出てきたら、出費は更に高額になります。
トラブルは是が非でも避けたいですよね、物件を急いで購入するよりも、
信用のおける「担当者」を選ぶことを、急いだほうが良いのかもしれませんね！
調査が鍵
このような、地中埋設物が埋まっている事は、予測可能なんです。
予測される場合は契約不適合の責任期間を延ばす特約があれば「安心」ですよね。
予測可能な範囲としては、歴史もその一つです。
また、過去に撮影された航空写真、近隣への確認等さまざまですが、
残念ながら日本は、戦時下の空襲や、大火事、
大災害に見舞われてきた土地が、数多くあります。
過去の航空写真に巨大工場が映っている場合もあります。
そこで、私達は、取引に関わるものとして、不動産調査で得た情報や予測可能な事を、
お客様に伝える事こそが、トラブルを未然に防ぐ事になるんです。
不動産会社がお客様に「安心」を、届ける鍵が、その調査力なんです！
matrixの田中は、とにかく心配性です(笑) きちんと調べて、
自分が安心できるまで調査して、報告させて頂きます。
こんな、matrixの田中に、ご安心して、お問い合わせくださいね！
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センチュリー21
マトリックス不動産販売(株) 田中 謙介
〒634-0836
奈良県橿原市新堂町281番地の3
TEL:0744-48-5388
FAX:0744-48-5212
mail：matrix-r@outlook.jp
携帯：090-8145-2555
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カテゴリ：不動産売却豆知識 / 投稿日付：2020/08/25 00:00
こんなのが、競売入札に使用されるセットになります。
普通は目にする機会がほとんど無いかもしれませんし、
無いほうが良いのかもしれませんね！
家を住宅ローンで購入するって人が大半だと思います。私もそうです(^▽^;)
ちなみに、住宅ローンには金融機関を債権者とする抵当権が
（土地建物両方の場合が多いです）設定されています。
住宅ローンを３回以上滞納すると、金融機関から度々催告が、
なされるという仕組みになっています。
度々催告がなされても、既に限界を迎えてる状況が、そこには必ずあります。
「転職」「雇用止め」「解雇」「借金」「離婚」本当に人に相談したくても、
それどころじゃない状況と戦っている方がほとんどです。
ただ、金融機関は期限の利益を失います。
期限の利益とは、いつから返済を開始して、何年で返済するのかと言う、
分割での返済が認められていることです。
つまり、住宅ローンを分割で返済する権利を失うということです。
要するに、金融機関からは、一括返済を迫られる事になってゆくのです。
金融機関から一括返済を請求されたとしても、
ほとんどの人は一括で返済することはできませんよね。
私もそのうちの一人ですね(^▽^;)
そこで、金融機関である債権者は、保証会社から代位弁済を受けます。
※住宅ローンを組むときに、払った「保証料」覚えていますよね！あの会社です。
次は保証会社から一括弁済が請求されます。
「あなたの代わりに全額返済したから、私に返してください。」という具合です。
ただ、返済できる人はほとんどいません。そのため保証会社は
「法的手続きに移ります。」という手紙を郵送してきます。
※「法的手続き」ときたら怖いですよね。内容は裁判所に競売申立てを行う事です。
保証会社の担当者から任意売却を勧められることもあります。任意売却については、次回のブログにてご紹介するとして、
この「法的手続き」からいよいよ競売が始まります。
ここまできていたら、いやもっと早く、matrixの田中に相談してほしいのです。
「早ければ早いほうが良いです」当社は、私1人が担当です。いわゆる1人社長です。
秘密は親兄弟にも漏らしません。大きな不動産会社に相談してもいいのですが、経験上、課内の人には知れ渡ります。
当然、悪意はありません。ただ経験不足から課内で相談しているだけのケースが大半です。
でも事情のある当事者からしたら嫌ですよねー。
matrixの田中は、お客様にとって、最善の方法を一緒に考えさせて頂きます！
選択次第で、超えられない困難は、ありません。どの方法がお客様にとって１番最善かを真剣に考えます。
相談無料ですが、それよりも、良い方向に向かって頂くために頑張りますね！
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カテゴリ：不動産売却豆知識 / 投稿日付：2020/08/22 00:00
土地や、古家付き土地を売却する際は、確定測量図を求められる場合があります。
主に買主側が、ビルダー（建売住宅販売業者）の場合は、
境界確認や確定測量（確測）を要求されることが多く、
一般の買主様であっても、ほとんどの取引においては、境界確認を行う事になります。
以前は、登記簿の面積で判断して公簿面積にて売買をしていましたが、
現在は、登記簿記載の公簿面積にて取引する場合と、
確定測量図をもって取引する場合とがあります。
確定測量図がなく隣接する土地との境界が曖昧なまま売却してしまった場合、
購入者が建物を建てる際に隣地所有者と境界を巡ってトラブルに
発展するリスクがありますので注意が必要です。
後々のトラブル回避には確定測量図をもって売買をするほうが賢明と言えるでしょうが、
多額の費用が生じますので、不動産業者や、ご家族様と、十分相談する必要があります。
また、写真にあるように、平成17年法改正により、
地籍測量図ではより復元性を求められる様になりましたので、
平成17年3月以降の地積測量図が備わってる場合は、
確定測量を行わない状態でも、取引に支障はないと思われます。
新たに新築工事に着工される時について！
土地や建物等の不動産を、購入したり相続された場合には、
所有権移転登記申請が必要になり、
確定測量図が求められる場合があります。また、土地に新築建物を建てたり、
古家を取り壊して建て替えする際にも必要です。
きちんと測量が行われていない場合や境界標が備わっていない場合は、
工事が行えない可能性があるので注意が必要となります。
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マトリックス不動産販売(株) 田中 謙介
〒634-0836
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FAX:0744-48-5212
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カテゴリ：不動産売却豆知識 / 投稿日付：2020/08/19 00:00
当社では、「土地」「中古戸建」「古家付き土地」などの取引については、
土地測量のプロである有資格者による、
境界復元と丈量図作成を行ない、トラブル防止に努めています。
私は、前職の不動産会社に勤務していた時に、
トラブルを未然に防止する為に、原因や背景を調べていた事がありました。
実は、この近隣との境界トラブルと、下記でご紹介するライフラインが、
不動産取引のクレームの大半を占めていたのです。
建物が欠陥物件だったという場合、それを立て壊して更地にした上で売却すれば、
契約不適合個所は解消されるのでしょうか？
建物を壊すことで問題が解決するなら責任は問われませんが、
欠陥の規模が大きければ更地にしたあとも報告責任を問われることがあります。
また、建物取り壊し中に判明した地中内の旧家屋基礎や、地中埋設物にも注意が必要です。
例えば、物件の柱のグラつきなどは立て壊せば解決できますが、
ガス管・上水道引込・下水のライフラインに問題があれば、
そこに新築住宅を建築する場合、大掛かりな工事が必要となります。
この際には費用も大きくなりトラブル原因としては、
境界標に次ぐ、大きなものとなりえます。
更地化後も契約不適合責任が問われる事も、十分考えられますので、
土地取引についての注意点2ポイント、「境界」「ライフライン」については、
特に要注意点であるといえます。取引上の注意点を簡単に説明いたしました。
「こんなことも」「あんなことも」聞きたいという方は、
matrixが行っている無料相談をぜひ活用してみてくださいませ！
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マトリックス不動産販売(株) 田中 謙介
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