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2021年02月23日
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土地購入時(古家付土地)に見落とし注意!その物件、雨水の流れる先ありますか?

50年に1度の豪雨が、ここ数年、毎年のように来ていませんか … 偏西風の蛇行が影響?

皆さん、こんにちは!株式会社matrix『カ)マトリックス』の田中です。

冒頭にも、ふれましたが、ここ数年、50年に1度の、最高気温や、豪雨を毎年の様に体験していますよね(;・∀・)

最近、不動産屋仲間で合った時の会話に出てきました。地球温暖化に歯止めが効かなければ、私達にとっても、住宅にとっても、更に、過酷な状況が続いていくと思われます。

ゲリラ豪雨や、台風、大雨警報は、全て、雨水です!今回は、土地購入の際、見落としがちな雨水の処理方法の違いについて説明してゆきます。

そんなの「今まで家があったんだから大丈夫だよ」「側溝に流せばいいんでしょ」と思ってると、行き場の無い雨水処理に奔走する事になりかねませんので、土地購入時は、事前に確認しておきましょう!

それでは、まずは雨水の処理方法が、どんなものか見てみましょう。

合流式下水道

合流式下水道は、汚水と雨水を同じ管(合流管)で流します。集めた下水は浄化センターで処理しています。

合流式は、埋設する管が1本で済むため、工事が容易で経済的ですが、近年は気候の変化や、ゲリラ豪雨などにより、合流管の容量を越える大雨が頻発し、道路上の雨水や宅地内の排水が合流管へ流れにくい状況が起きています。

近年、想定を超える大雨の際は、マンホールの蓋が雨水の勢いで逆流して、テレビなどで見るあの現象が毎度の事となっていますよね!

分流式下水道

分流式下水道は、汚水と雨水を別々の管(汚水管と雨水管)で流します。

汚水は浄化センターで処理し、雨水は直接河川へ流しています。

合流式下水道では、汚水と雨水を一緒に下水処理場へ送るのに対して、分流式下水道は汚水用管路と雨水用管路の2つを埋設し、汚水は下水処理場へ、雨水は川や海に直接放流します。 汚水と雨水をそれぞれ専用の管で集めるので、河川の水質が守られ、環境面でも衛生面でも優れた方式といえます。

奈良県のほとんどの地区では、分流式で側溝から、雨水管や水路を経由し、河川に流れていく地域がほとんどです。

雨水処理に関するトラブル事例から見てゆきましょう

雨水処理について、トラブルが起こる場合の条件は、限られているようにも見えますが、油断禁物です。必ず、購入前に、雨水放流先を確認しておきましょう。

トラブル例を挙げると下記のようなものです。

注1)もともと、ため池や、水溜まりで、周辺の雨水が流れ込んでくる。

注2)所有者が変わったことによる水路所有者からの使用拒否。

注3)水路に対して逆勾配が生じていて雨水があふれてしまう。

注4)過去に、一度も家が建ったことのない土地を購入する場合も注意が必要です。

注1)周辺の雨水が流れ込んでくる土地は過去の謄本を手がかりにして下さい!

土地登記簿謄本に記載さている地目には、宅地・田・畑・牧場・原野・池沼・山林・墓地・ため池・公衆用道路・公園・雑種地等の種類があります。

土地の現況の用途から「地目」が決まります。建物の建築されている土地の地目は概ね「宅地」となります。しかし、多くの土地は昔から「宅地」だったわけではありません。

田や畑などであった場合ばかりでなく、墓地や沼地だった場合もあります。そこで、対象地の過去を知りたい方は、最寄りの法務局へ行き、「閉鎖登記簿」を取得して頂く事が出来ます。

また、明治22年頃までであれば「旧土地台帳」もとることができます。閉鎖登記簿をさかのぼって調べることで、概ね昭和40年代以降の土地の地目の変遷が分かり、さらに旧土地台帳にさかのぼって調べることで、明治22年頃の地目まで分かることになります。過去の地目を調べる事によって、その土地がどのように利用されてきたかかがわかります。土地利用履歴を調べる事で、多くのトラブルは未然に防ぐ事が出来る場合が多く、購入意思決定にも重要な要素を含む場合があると認識しておくほうが良いでしょう。

また、「旧土地台帳」や閉鎖登記簿を取得し地目が、「溜池」であった場合は、周辺土地の高低差や、周辺の地域からの雨水の流入等、想定できる全ての事を、検討材料に盛り込む必要があります。

個人で調べるには、限界を感じるという方は、不動産会社の中でも、信用度の高い担当さんに、相談する事がお薦めです。同一地域にて何年も、営業活動をされている方なら、特に安心です。

「地域密着」と良く宣伝していますが、確かに、地域の事をよく知っているということも安心して不動産取引を任す事の出来る、理由の一つですよね!

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株式会社 matrix 田中 謙介
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この記事を書いた人
田中 謙介 タナカケンスケ
田中 謙介
私はこれまでの不動産取引において「正直さ」を武器に、業務を続けてまいりました。ご来店して下さったお客様に喜んで頂きたい。これは、きっと私の性分なんだと思います。不動産流通と言う仕事は、デパートや、ショッピングモールの様に、音響で商品を伝える事はできません。また、場所が動く事もありません。「静かで熱い」「ここにしかない」まさに世界で一つの買い物です。 私達、不動産業者が、不動産に込めた所有者様の想い、形を、購入される方へ正直に伝えることで売主様と買主様の意向に沿える事ができ、そして、取引の関係者皆様に喜んで頂ける様に最善を尽くすのが、不動産業に携わる者の責務です。日々、自問自答しながら、最高の物件に出会って頂ける事だけを考えています。
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